전세나 월세 계약이 끝나갈 무렵이 되면 가장 걱정되는 것이 계약 연장입니다. 저 역시 계약 만료를 앞두고 집주인에게 연락이 오기 전까지는 ‘계속 살 수 있을까?’, ‘월세가 크게 오르는 건 아닐까?’라는 고민이 많았습니다. 그때 알게 된 제도가 바로 계약갱신요구권이었습니다. 처음에는 어렵게 느껴졌지만 실제 내용을 확인해 보니 세입자의 주거 안정을 위해 꼭 알아야 하는 권리였습니다. 오늘은 계약갱신요구권의 조건부터 행사 방법, 거절 가능한 경우, 주의사항까지 최신 법령 기준으로 쉽게 정리해 드리겠습니다.
계약갱신요구권이란?
계약갱신요구권은 주택임대차보호법에 따라 임차인(세입자)이 일정한 요건을 충족하면 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.
2020년 개정된 주택임대차보호법에 따라 시행되었으며, 세입자의 주거 안정을 위한 대표적인 제도입니다.
핵심 내용
- 임차인은 1회에 한해 계약갱신요구권 행사 가능
- 갱신 시 계약기간은 2년 연장
- 최초 계약 2년과 합치면 최대 4년 거주 가능
- 법에서 정한 사유가 없으면 임대인은 원칙적으로 거절하기 어려움
다만 상가임대차에는 별도의 규정이 적용되므로 주택과는 차이가 있습니다.
계약갱신요구권은 언제 어떻게 행사할까?
많은 분들이 가장 헷갈려하는 부분입니다.
계약갱신요구권은 아무 때나 행사할 수 있는 것이 아닙니다.
행사 가능 기간
- 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지(현행 기준)
행사 방법
- 문자메시지
- 카카오톡
- 내용증명
- 이메일
법적으로 반드시 내용증명을 보내야 하는 것은 아니지만, 행사 사실을 입증할 수 있는 기록을 남기는 것이 중요합니다.
가능하면 문자나 내용증명을 함께 보관하는 것이 좋습니다.
임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 경우
계약갱신요구권이 있다고 해서 무조건 계약이 연장되는 것은 아닙니다.
주택임대차보호법에서는 다음과 같은 경우 임대인의 갱신 거절을 인정하고 있습니다.
대표적인 거절 사유
- 임차인이 2기 이상 차임을 연체한 경우
- 임차인이 주택을 고의로 훼손한 경우
- 임대인과 합의하여 상당한 보상을 받고 계약을 종료한 경우
- 임대인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 법에서 정한 정당한 사유가 있는 경우
특히 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 거주하지 않고 제3자에게 임대한 경우, 일정 요건에서 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.
계약갱신 시 임대료는 얼마나 올릴 수 있을까?
계약갱신요구권 행사 시 가장 궁금한 부분이 임대료입니다.
현행 주택임대차보호법에서는 증액 청구는 기존 임대료의 5% 범위 내를 원칙으로 합니다.
다만,
- 지방자치단체 조례
- 지역별 임대차 관련 규정
등에 따라 일부 차이가 있을 수 있으므로 반드시 해당 지역 기준도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
계약갱신요구권 행사 전 반드시 체크해야 할 사항
실제 분쟁을 예방하려면 다음 사항을 확인해 보세요.
체크리스트
- 계약 종료일 확인
- 행사 가능 기간 확인
- 문자나 내용증명으로 기록 남기기
- 계약서 보관
- 임대인과 협의 내용 캡처 보관
- 실거주 거절 사유가 있는지 확인
이런 기본적인 준비만 해도 향후 분쟁 발생 시 큰 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 계약갱신요구권은 몇 번 사용할 수 있나요?
1회만 행사할 수 있으며, 갱신 시 계약기간은 2년 연장됩니다.
Q2. 집주인이 무조건 거절할 수 있나요?
아닙니다.
주택임대차보호법에서 정한 정당한 사유가 있어야 거절이 가능합니다.
Q3. 문자로 계약갱신을 요청해도 되나요?
네.
문자나 카카오톡도 증거자료로 활용될 수 있습니다.
다만 기록을 반드시 보관하는 것이 좋습니다.
Q4. 계약갱신 후 보증금을 크게 올릴 수 있나요?
원칙적으로는 증액 제한 규정이 적용되며, 일반적으로 기존 임대료의 5% 범위 내에서 가능합니다. 다만 법령이나 지역별 규정을 확인해야 합니다.
Q5. 집주인이 실거주한다고 했는데 다른 사람이 살고 있습니다.
일정 요건에서는 손해배상을 청구할 수 있는 사례가 있으므로 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
Q6. 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 같은 건가요?
아닙니다.
묵시적 갱신은 별도의 의사표시 없이 계약이 연장되는 것이고, 계약갱신요구권은 임차인이 법에 따라 명시적으로 행사하는 권리입니다.
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