부동산 전세, 월세 계약은 단순 서명만이 아닙니다. 확정일자 + 전입신고 안 하면 보증금 돌려받기 어려울 수 있고 임대료는 갱신시 연 5% 상한만 가능하고, 보증금 반환 지연 시 임차권등기명령으로 권리 지켜야 합니다. 이번 글에서는 이 모든 핵심을 하나로 정리했습니다. 지금 바로 확인하세요!
1. 임대인 & 임차인 모두 반드시 체크해야 할 기본 점검
✔ (1) 계약 전 임대인 정보 · 물건권리 체크
✔ 등기부등본으로 소유 확인 · 근저당·압류 여부 확인
→ 근저당권 높은 집은 보증금 반환 리스크 ↑
✔ 국토부의 임대인 정보 조회 시스템 활용
→ 임대인의 보증금 미반환 이력, HUG 보증회수 기록 등 조회 가능
📌 세입자 입장에서는 이 단계에서 리스크를 줄이는 것이 가장 중요합니다.
2. 부동산 계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 내용
✔ 꼭 들어가야 할 계약 기본항목
– 임대인·임차인 인적사항·주소·연락처
– 주택 현황(면적·구조·설비 등)
– 보증금·월세·관리비·지불일·지불 방법
– 계약 기간·확정일자·전입신고 의무 안내
✔ 확정일자 받기 + 전입신고는 필수
→ 보증금 법적 우선권 확보 목적
3. 부동산 계약서에 넣으면 좋은 특약사항
✔ 보증금 반환 의무 시점 명시
→ 계약만료 또는 철거 시점부터 ○일 이내 반환
✔ 임대료(월세) 인상 상한율 명시
→ 법정 상한(5%)보다 낮게 약속 가능
✔ 하자 보수 범위·비용 부담 약정
→ 도배/난방/전기 등 문제 발생 시 책임 소재 명확화
✔ 전세자금대출 보증보험 가입 여부 확인 및 명시
→ 전세보증보험은 보증금 보호 목적 (임차인 선택 가능)
4. 주택임대차보호법에서 꼭 알아야 할 핵심 제도
① 계약갱신청구권
✔ 임차인은 계약 종료 6개월~2개월 전에 갱신을 요구 가능
✔ 임대인은 정당한 사유 없는 한 거절 불가
→ 정당한 사유란, 본인·직계가 실거주 필요 등 제한적
📌 갱신 시 임대료 인상 상한율 5% 규정 유지
② 전·월세 상한제
✔ 갱신 시 임대료는 직전 계약 대비 연간 5% 한도로 제한
→ 최초 계약에 적용되지 않으므로 계약 전 시세 비교가 중요
③ ‘임차권등기명령’ 제도
✔ 보증금 반환이 안될 경우
→ 법원의 임차권등기명령으로 보증금 우선권 확보 강화
✔ 2025년 개정 이후 신청 절차가 개선되어 반환 절차가 빨라졌습니다.
5. 전월세 신고제 & 신고 의무
✔ 계약 후 30일 이내 전월세 신고 필요
→ 신고 기한 미준수 시 과태료 부과
✔ 신고 대상: 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과
→ 2025년 개정 이후 기준이 강화되어 신고 대상이 확대될 가능성 있음
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1: 보증금이 안전하게 돌아올까?
✔ 확정일자 + 전입신고 필수
→ 법적 우선변제권 확보로 귀책 리스크 ↓
Q2: 계약갱신청구권을 행사하면 얼마 동안 살 수 있나?
✔ 통상 기존 계약 종료 후 2년 연장 가능
→ 정당한 사유 없이 임대인은 거절 불가
Q3: 월세는 얼마까지 올릴 수 있나?
✔ 갱신 시 연 5% 내외로 제한 (전월세상한제)
Q4: 임대인이 보증금을 안 준다면?
✔ 임차권등기명령 → 법원 절차로 보증금 우선 확보 강화
Q5: 계약서에 없는 특약은 효력이 없나?
✔ 구두 약속은 법적 효력 약함
→ 반드시 특약 형태로 계약서에 기재 + 서명/날인 해야 인정됩니다
Q6: 임대인 정보도 확인 가능한가?
✔ 네, 임대인 정보 조회 시스템을 통해 이전 보증금 반환 이력·보증 사고 여부 등을 사전에 확인할 수 있습니다
7. 실전 체크리스트 (빠르게 한눈에)
✔ 물건 상태 점검(누수/창호/전기/난방)
✔ 등기부등본 · 소유자 신분 확인
✔ 확정일자 + 전입신고
✔ 임대료 인상률 명시
✔ 계약갱신청구권 조건 확인
✔ 전월세 신고 기한 체크
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